ومن المعروف أنه في حال لم يتفق المالك والمستأجر على الإيجار الجديد قبل تجديد العقد، فمن حق المستأجر رفع دعوى قانونية لدى مركز تسوية المنازعات، وعلى المستأجر أن يتذكر أن هناك 3.5% من الإيجار السنوي تعد رسوماً غير قابلة للاسترداد، إلى جانب الحاجة لزيارة مركز تسوية المنازعات مرتين على الأقل قبل البت في القضية.
و بعد الحكم، من غير المرجح أن يستجيب المالك إلى أي طلب صيانة يتقدم به المستأجر الذي عليه مراجعة مركز المنازعات من جديد ودفع نفس الرسوم، لذلك لا بد أن يتم الاتفاق على الإيجار بشكل مسبق قبل تجديد العقد لتجنب كل هذه المنازعات.و اعترف العديد من الوكلاء العقاريين في حديث لصحيفة إيميرتس 247 أن العديد من المستأجرين تمكنوا من التفاوض مع المالك على الإيجارات وكانت هذه المفاوضات ناجحة في كثير من الحالات.
وفيما يلي مجموعة من النقاط التي يجب أن يأخذها المستأجر بعين الاعتبار لتجنب زيادة الإيجار التعسفي من قبل مالك العقار:
1- تسجيل عقد الإيجار
جميع عقود الإيجار في دبي يجب أن تكون مسجلة في إيجاري. وتكلف عملية التسجيل 195 درهماً فقط، ولكن السؤال هو من الذي يدفع؟ لا تحدد مؤسسة التنظيم العقاري الطرف الذي يجب أن يدفع رسوم التسجيل، ولكن المتعارف عليه أن ذلك يقع على عاتق المستأجر، وتشمل الوثائق المطلوبة للتسجيل عقد الإيجار وفاتورة حديثة من “ديوا” ونسخة من سند الملكية، وجواز سفر المستأجر و نسخة عن آخر تأشيرة ونسخة عن الهوية الإماراتية.
2- إشعار قبل 90 يوماً
يتوجب على المالك إشعار المستأجر بزيادة الإيجار قبل 90 يوماً، وذلك وفقاً لمؤشر الإيجار في مؤسسة التنظيم العقاري، وفي حال لم يتم إشعار المستأجر قبل هذه المدة، فلا يحق للمالك زيادة الإيجار، وفي حال لم يتم أي تواصل بين الطرفين، يتم تجديد العقد بشكل تلقائي وفقاً للإيجار القديم، ويجب أن ينتبه المستأجرون أن بعض المُلّاك يخبرون المستأجرين برفع الإيجار قبل شهر، في محاولة لإرغامهم على قبول الزيادة لأن من الصعب عليهم الانتقال حلال هذه المدة القصيرة.
3- متابعة مؤشر الإيجارات
يلزم أصحاب العقارات بمتابعة مؤشر الإيجارات، وحتى لو ارتفع هذا المؤشر، فلا يحق لهم زيادة الإيجار إلا بعد 90 يوماً من إشعار المستأجر.
4- التفاوض مع مالك العقار
قبل أن يتوجه المستأجر إلى لجنة الإيجارات، يفضل أن يتفاوض مع مالك العقار للوصول إلى حل يرضي الطرفين، ويجب أن يكون المستأجر على دراية جيدة بتفاصل قانون الإيجارات ليتمكن من التفاوض ويتجنب التعرض للخداع من قبل المالك، ويجب أن يتذكر المستأجر أن القانون لا يمنح المالك حق الطرد إلا بعد 12 شهراً من إشعار المستأجر.
5- الخيار الأخير
إذا فشل المستأجر في التفاوض مع المالك حول سعر مشترك يرضي الطرفين، فلا بد من رفع دعوى في مركز تسوية المنازعات بدائرة تأجير الأراضي والأملاك في دبي، ولا بد من دفع 3.5% من الإيجار السنوي للعقار كرسوم للقضية، والحد الأدنى لهذه الرسوم 350 درهم وحدها الأعلى 20 ألف درهماً.
